Lorsque les investisseurs sont à la recherche d’aubaines sur le net ou ailleurs, ils peuvent facilement être floués par les fiches descriptives remplies par les annonceurs ou les courtiers. En effet, plusieurs frais ne sont pas affichés, car disons-le-nous, plusieurs propriétés seraient éliminées en un clin d’œil.
Ceci dit, il faut s’assurer de regrouper tous les frais récurrents dans notre analyse afin de connaître le vrai résultat de la rentabilité de l’immeuble, qu’il soit résidentiel ou commercial.
Voici donc une liste assez complète, mais pas nécessairement exhaustive, des frais que vous allez devoir payer sur une base annuelle, et qui ne sont pas toujours affichés sur la fiche initiale.
1-Taxes foncières
La plupart du temps, ces frais font partie de ceux qu’affiche le vendeur. Parfois, le compte de taxes (municipales et scolaires) sera même joint à la présentation de la propriété. Normalement, les municipalités ont également un site où l’on peut consulter les rôles d’évaluation et les taxes s’y rattachant en faisant une recherche par adresse ou par numéro de cadastre.
2-Assurances
Rares sont les propriétés qui affichent un montant complet ou même qui l’affichent tout court sur la fiche de vente. Vous êtes plus avantagé de demander les preuves pour ce qui est des comptes payés lors de la dernière année ou lors des années précédentes. À faire attention, parfois les propriétaires ont une seule prime pour tous leurs immeubles, ce qui peut rendre le calcul plus difficile. Vous pouvez, à ce moment, faire faire une estimation avec les renseignements que vous possédez.
3-Électricité, chauffage et combustible
Le rendement de l’immeuble sera évidemment influencé par qui paye l’électricité et le chauffage. Il faut donc connaître cette information et vérifier les comptes pour s’assurer qu’il n’y a pas de consommation louche, soit trop basse ou trop haute; ce qui est un bon indicateur de l’isolation et de la consommation des locataires. Les immeubles plus anciens, à moins d’avoir été rénovés, auront tendance à consommer davantage et parfois même à utiliser un système de chauffage plus rare.
4-Déneigement et pelouse
Ces frais sont très peu affichés, mais ils demeurent importants à considérer. Ce sera à vous de voir si vous allez vous occuper de ces tâches ou si vous allez engager quelqu’un, voir demander aux locataires de faire leur part en échange d’un rabais sur leur bail. Dépendamment de la grandeur de la cour et du terrain, les frais varieront, mais ils dépasseront rarement la barre des 1000$.
5-Entretien et réparations
Même si l’immeuble est en parfaite condition et que l’inspecteur ne décèle pas de travaux majeurs ou mineurs à effectuer, il faut se réserver un budget pour l’entretien. De cette façon, votre l’immeuble demeurera attrayant à la location et continuera de prendre de la valeur sur une base annuelle. Il arrivera également fort probablement des bris ou des imprévus… Et si vous ne l’aviez pas prévu dans votre budget, vous risquez de vous tirer les cheveux.
6-Gestion
Il faut prévoir certains frais pour l’administration, la tenue de livres, la comptabilité de fin d’année, etc. Ces frais sont habituellement aux alentours de 3% des revenus.
7-Télécommunications
Si vous distribuez les services de câble, de téléphone et d’internet, il faut évaluer les frais annuels pour les inclure à votre analyse. Habituellement, comme c’est le cas pour l’électricité, le chauffage et l’eau chaude, cela augmentera d’un autre côté vos revenus d’un certain pourcentage.
8-Conciergerie
Si vous payez un concierge à l’heure ou au travail, il est important de ne pas l’oublier dans vos prévisions.
9-Collecte d’ordures
Certains frais seront à débourser si vous avez de gros meubles ou électroménagers à faire ramasser par les services appropriés.
10-Divers et réserve
Pour parer aux imprévus; surplus d’utilisations, bris de plus grande envergure, amendes, etc., bref tous les frais que nous ne prévoyons pas avec une grande précision, mieux vaut évaluer un certain montant. Pour ne pas avoir de mauvaises surprises, on recommande de prévoir entre 1 et 5% des revenus.
En conclusion, il est toujours idéal d’évaluer un scénario plus pessimiste qu’optimiste, cela nous évite surprises et maux de tête. Bien sûr, cette liste n’est pas complète à 100%, car il y a d’autres frais à considérer qui peuvent dépendre de beaucoup de facteurs. Mais cela vous donne une bonne idée des dépenses récurrentes à prendre en considération dans les calculs d’évaluation de rentabilité avant achat. Un logiciel web comme Zoom-Imm peut vous rappeler et vous aider avec certaines recommandations à cette étape… Pourquoi ne pas l’essayer?