L’achat d’un immeuble à revenus pour des fins locatives est encore une des meilleures façons de s’enrichir et de parvenir, éventuellement, à l’indépendance financière si vous répétez le processus.
Bien sûr, devenir propriétaire de ce genre d’immeubles ne suffit pas à faire sauter la banque. Il faut avoir fait les calculs et les vérifications nécessaires afin de s’assurer de se retrouver avec une propriété rentable, qui s’autofinance et qui ne vous fera pas de surprises (du moins financièrement!).
Avant l’achat d’un immeuble à revenus
Voici donc certains points à calculer ou vérifier avant de procéder à l’offre ou l’achat d’une propriété au bon prix :
1- Revenus
Il faut s’assurer que les loyers sont tous loués, ou du moins loués en majeure partie, de façon à couvrir les frais courants. Il faut donc bien connaître le taux d’inoccupation moyen du secteur afin d’être en mesure de prévoir pour les premières années de détention. Cette information est disponible auprès de la SCHL. Vous pouvez également demander une preuve des baux et vous assurer du bon paiement des loyers en vérifiant les dépôts. Un ratio financier intéressant à calculer est le Multiplicateur de Revenu Brut (MRB), qui vous permet de vérifier combien de fois le Revenu Brut représente le coût d’acquisition de l’immeuble. Normalement, les investisseurs visent environ 10-12 fois les revenus bruts.
2- Dépenses
Parmi les dépenses récurrentes, vous devez vérifier à ce qu’il n’y ait pas de postes trop élevés ou trop faibles en regardant les factures récentes. Par exemple, assurez-vous que le vendeur ne vous cache pas qu’il paie le double de ce qu’il a déclaré pour son assurance ou son électricité. Cela affecterait grandement votre rentabilité. Une dépense trop faible ou trop élevée demande une plus grande vérification, car il faut éviter les surprises de ce côté. Il est important également de tenir compte de ce qui est déboursé par le propriétaire et par le locataire. Si l’électricité est faible ou nulle sur la fiche descriptive, c’est peut-être parce qu’elle est payée par les locataires. Pour ce qui est des dépenses fixes de rénovations ou d’entretien majeurs, vous devez vous assurer d’avoir le budget nécessaire à leur réalisation, en fonction de leur gravité et de leur priorité. Tentez d’évaluer celles à venir pour au moins les 5 prochaines années de détention de l’immeuble.
3- Financement
Le pourcentage de mise de fonds que vous utiliserez dépend de votre capacité et du type de propriété que vous comptez acheter. Celui-ci influencera les prévisions et la rentabilité de l’immeuble, tout comme le taux d’intérêt que votre institution financière vous offrira. Vous pouvez consulter un courtier hypothécaire pour vous aider dans ces démarches.
4- Frais d’acquisition
L’achat d’une propriété implique de nombreux frais d’acquisition dont vous devrez tenir compte dans votre analyse. Ceux-ci dépendent, entre autres, de la valeur marchande de la propriété, de la mise de fonds que vous verserez et des analyses que vous réaliserez. Parmi ceux-ci, on retrouve la taxe sur la prime d’assurance-prêt, les frais de notaire et d’inspection, la taxe de mutation, etc.
5- La qualité de l’immeuble
Ce point n’est pas à négliger. Bien entendu, même si la propriété est quantitativement rentable sur papiers, sa qualité est tout aussi importante pour avoir la tête tranquille et ne pas devoir débourser de sommes importantes à différents stades de votre parcours de gestionnaire. Faire évaluer la propriété par un inspecteur agréé vous coûtera environ 500-700 $, mais peut vous faire économiser beaucoup, et même vous permettre de renégocier votre prix ou vous retirer de l’offre.
6- Coût d’acquisition
En fonction des calculs que vous aurez effectués et des vérifications des comparables dans le secteur (vous pouvez aussi faire appel à un évaluateur agréé), vous en arriverez à une moyenne d’évaluation du prix de vente qui se veut un indicatif du prix à payer pour s’assurer de sa rentabilité. Beaucoup de facteurs sont à considérer, et c’est pourquoi vous devriez faire affaire avec des experts ou utiliser des outils pour vous assister dans le processus.
En bref, plusieurs points doivent être analysés avant de faire l’achat d’un immeuble à revenus. Il peut être intéressant de vous monter une petite liste de contrôle des différents points à vérifier et ainsi être certain de ne rien oublier. Magex Technologies offre un logiciel d’analyse de rentabilité d’immeubles à revenus qui vous propose un rapport complet et professionnel pouvant être présenté à des investisseurs ou prêteurs potentiels. Zoom-Imm est offert en abonnement mensuel ou annuel et peut s’avérer être un investissement très rentable!